Продажи офисов в мелкую нарезку уже названы рекордными за всю историю наблюдений. В сегмент особенно активно выходят непрофильные игроки и «диванные» инвесторы, ранее предпочитавшие более понятные активы в виде квартир, сервисных апартаментов и помещений в стрит-ритейле. Однако отдельные эксперты убеждены, что массовая реализация лотов «по мелочи» ставит под угрозу сам рынок институциональной недвижимости и ещё выйдет всем боком, а у распроданных по модели даже цивилизованных «шанхаев» бизнес-центров значительно снизится инвестиционная привлекательность.

Купили на районе

Спрос непосредственно связан с сокращением предложения инвестиционных вариантов на рынке жилья и переходом интересантов от жилой к коммерческой недвижимости, считает Сергей Любимов, партнер, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services.

«Девелоперы в свою очередь стремятся предоставить более гибкие варианты для входа на рынок офисной аренды, что может способствовать ещё и развитию малого и среднего бизнеса в городе», – констатирует г-н Любимов.

Мы вам покажем

Сергей Любимов одним из существенных рисков называет проведение незаконной перепланировки. В процессе преобразования больших офисов в небольшие помещения собственники могут нарушать строительные нормы и правила, поясняет он. Например, недостаточное внимание к проектированию, слабо реализованные системы эвакуации, несанкционированные изменения в здании могут привести к штрафам и даже к требованию о восстановлении первоначального состояния. В случае, если такие изменения не были согласованы с местными органами власти, они могут стать причиной юридических споров.

Кроме того, в связи с необходимостью соблюдения новых стандартов в Москве собственникам необходимо внимательно следить за соответствием зданий новым требованиям. Невыполнение таких стандартов может привести к штрафам, необходимости проведения дополнительных улучшений или даже закрытию здания для арендаторов, если оно не соответствует установленным нормам. Также возможно, что собственники могут столкнуться с юридическими проблемами, если изначальная классификация или деление пространства на малые офисы не соответствует новым правилам.

Не стоит упускать из виду и нарушения налогового законодательства. При делении помещений на мелкие блоки могут возникать сложности с налоговым учетом и декларациями. Некорректное оформление сделок или несоответствие налоговых обязательств требованиям законодательства может привести к штрафам и судебным разбирательствам.

Для минимизации рисков в сделках с мелкой офисной недвижимостью стоит придерживаться следующих рекомендаций, резюмирует Сергей Любимов. Во-первых, соблюдение правил оформления перепланировок и улучшений. Прежде чем приступать к делению офисных помещений, важно обеспечить полное соответствие проектных изменений строительным и санитарным нормам, а также получить необходимые разрешения. Это поможет избежать проблем с органами надзора в будущем. Для минимизации рисков, связанных с заключением договоров аренды, стоит регулярно консультироваться с юристами, чтобы составить четкие и детализированные условия аренды, которые учитывают возможные риски, такие как изменение стороны арендатора, досрочное расторжение и форс-мажорные обстоятельства. Важно провести проверку всех офисных объектов на соответствие новым стандартам классификации (например, офисов класса B и C), чтобы избежать штрафов и обязательства по внесению изменений.

Пена дней

Рост интереса к малым офисным пространствам может привести к перераспределению инвестиций в сегменте коммерческой недвижимости, резюмирует Сергей Любимов. Инвесторы, возможно, начнут «сдвигаться» от крупных офисных центров к более компактным и гибким объектам, что запустит новые тенденции в структурировании портфелей и поиске возможностей на рынке недвижимости. Это особенно актуально для частных инвесторов и паевых фондов, ищущих низкий порог входа и стабильный доход.

Подробнее в источнике>>